市場短評：房地產(chǎn)行業(yè)很難有β機會，但α機會一直存在
文章來源：通和投研發(fā)布時間：2024-05-24
5月17日，多項支持房地產(chǎn)重磅政策發(fā)布：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款等等。加之之前各地取消限購限價等政策的積累效果，這幾日一線城市的成交量顯著提升，資本市場房地產(chǎn)公司也終于走出一波像樣的反彈。對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展我認(rèn)為很難有β機會，但α機會一直都在！房地產(chǎn)行業(yè)一直有一個經(jīng)典判斷就是短期看政策，中期看金融，長期看人口。顯然中國已經(jīng)進入人口下降期，甚至?xí)且粋€快速下降的過程，結(jié)合中國目前的房地產(chǎn)存量已經(jīng)很大，所以期望之后每年的成交面積保持之前的高峰并創(chuàng)新高是不現(xiàn)實的。另外從金融的角度目前居民端的負(fù)債率依然很高，仍然處于去杠桿的階段。所以從中長期看房地產(chǎn)行業(yè)的β機會顯然已經(jīng)不存在了。但是作為提升生活質(zhì)量的最大需求，人們期望改善居住環(huán)境的迫切需求一直都在，所以房地產(chǎn)行業(yè)即使從總量的角度不可能再有過去快速城市化進程中量價齊升的系統(tǒng)性機會，但結(jié)構(gòu)性機會乃至α機會將一直存在。結(jié)構(gòu)性機會在于人口不斷向更高能級的城市流動是全球性趨勢，所以一旦城市的能級提升就會產(chǎn)生出新增的需求，而過去我們房地產(chǎn)行政調(diào)控通過土地的控制扭曲了真實的市場需求就放大了未來的結(jié)構(gòu)性機會。未來房地產(chǎn)行業(yè)真正的看點在于把房子真正看作商品實現(xiàn)品質(zhì)上的更新?lián)Q代。中國在很多商品領(lǐng)域的更新?lián)Q代品質(zhì)提升速度是很快的，比如電動汽車，但作為最重要也最影響生活品質(zhì)的房子過去十年在品質(zhì)上進展不大，最近幾年因為開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力還出現(xiàn)了品質(zhì)下降甚至爛尾的現(xiàn)象。隨著科技、材料、生活方式等方面的進步，房子已經(jīng)具備了再次整體更新?lián)Q代品質(zhì)提升的基礎(chǔ)，未來誰能在品質(zhì)上真正實現(xiàn)創(chuàng)新突破誰就會獲得最大的α機會！